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天津“楼市一哥”王者归来今年必将成最热区域

更新时间:2021-09-07

  确实,西青区这几年对购房者的吸引力直上云霄,仿佛向全市开启了一道虹吸。

  先是出了一批地,用优质的开发商开了个头,当住宅林立、商场开业、地铁开通——敲实,原本还有些阻隔的心理距离也就慢慢没了影子。

  你之边界,他人之交集,西青区这面大旗,从默默无闻到炙手可热,也就不过四五年的时间,融合度与市区越来越深。

  以这样的势头,西青区应该稳坐环城新房市场第一把交椅的,但剧情却出现了反转。

  2016年是一个特殊的年份,不构成参考样本,暂且忽略。用2017、2018年的成交量与2015年相比,只有西青区在减少。

  区域发展优等生的光环已经戴上了,可为什么成交量却下滑得如此厉害呢?是不是因为新房供应短缺?

  2014年,当其他三区还在万元左右时,西青区就已经站上了约1万3的位置了。

  之后的几年,津南区、东丽区的房价基本是“扁平化”,可西青区跳跃很大,2017年成交均价已高达22000元/平米。

  也就是说,近两年在西青区的热点板块,基本找不到单价2万以下的房子了,这是它成交量走低的最大原因。

  但是,剧情出现了第二次反转,2019年,西青区将再次挑起楼市大梁,可以说是“王者归来”!

  2018年,西青区土地出让大爆发,全部是三价联控地,主要集中在精武镇和李七庄。

  津涞公路沿线区域,就是西青区继中北镇、南站之后的第三个虹吸点,在2018年末的翘尾行情中“功不可没”。

  了解到刚需外溢的必然性和紧迫性,就不难理解区块之间的握手之处,暗藏着多大的能量。

  西青区近两年成交量减少,价格被“拔苗助长”得有点狠,这积压了大量的购房需求。

  之前出让的一部分三价联控地还没有入市,比如精武镇卓越地块、万科08地块、联发地块、津城置业地块等,所以今年西青区新房成交量一定会显著回升。

  截胡团泊西,甚至影响到了咸水沽。不夸张的说,它们“侵蚀”了环城其他板块的新房市场,今年这种现象将更加明显。

  为此,365淘房推出了《2019“安家西青”楼市大报道》,将对西青区进行为期一个月的持续深度解读。

  包括各板块的最新规划、新房市场、二手房市场、土地供应情况、实时市场行情等多方面,敬请关注。

  西青区位于天津市西南部,紧邻南开区、河西区。从西青区往市区走,最先接触到的是南开区、河西区的城市界面。

  而其他三区最先接触的城市界面都比较一般,甚至还要经过一段“空白区”,这是西青区的一大天然优势。

  另外,西青区的“海岸线”长,与市区“接壤”的面积大。这样的好处是,能有更多的区域融合到市区中,对区域发展是强有力的支撑。

  目前发展比较成熟的板块有中北镇和南站;精武镇和李七庄是后起之秀,是天津现在的“网红板块”。

  杨柳青和大寺一直处于“默默无闻”的状态,只有一两个在售新房项目。主要原因是没有土地出让,但今年也将要动起来了。

  侯台板块虽然位于环内,但也隶属于西青区,水西公园已正式开放,周边地块土地整理以及规划已完成,只待出让。

  最大的风头在津涞公路沿线,精武镇和李七庄板块,一方面临近大学城,人气较足,距离外环线较近;另一方面是“诱人”的价格高手论坛

  锦庐洋房20000-23000元/平米,面价95、125、150平米。藝英里小高层18500元/平米起,100平米3室户型居多;洋房20000元/平米起,面积95、120、140平米,4月开始陆续加推。融泰城洋房22500-23000元/平米;小高层18000-19500元/平米;高层16000-18000元/平米。金地藝墅家在津涞公路南北两侧均有地块在售,南苑价格略低。洋房、小高层20000-24000元/平米,有精装、有毛坯。万科西庐春节后刚加推小高层82、97平米户型,18000-20000元/平米,带装修;洋房19500-21500元/平米。格调松间相对于精武镇其他项目算是跳脱出来的,毕竟它的位置就在市区边上,同时品牌溢价比较高,高层25000-26000元/平米,洋房29000-30000元/平米。

  中北镇和南站目前新房供应不多,被精武镇和李七庄搞得有些黯然失色,但事实上,城市界面发展的成熟度摆在那里,这是房价强有力的支撑。

  中北镇的房价确实有些“傲娇”,但经过去年市场的“洗礼”后,价格也有些回调。

  禧瑞郦城洋房280000元/平米,面价118、141平米。翡翠嘉和洋房30000-34000元/,高层26000-29000元/平米。中北祥云预计上半年亮相,洋房放风价30000元/平米。

  社会山西苑高层20000元/平米,户型96、99平米三室。中骏雍景府小高层20000元/平米,户型89、99平米三室。中交樾公馆小高层21500元/平米,还剩前期大户型洋房20000元/平米。融侨方圆小高层22000元/平米;洋房24000元/平米,是南站板块的小地王。还有另一个小地王融侨阳光城皓玥,预计今年也要动了,小四室的户型比较惊艳。万科翡翠大道是南站板块的大地王,楼面价接近23000元/平米,目前高层28000元/平米,洋房33000元/平米。天安数码城珑园也属于南站板块,但距离核心区较远,比较“孤立”,洋房17000-18000元/平米。

  就性价比来说,不能单纯只从价格来看,要综合考虑板块的发展情况,不同的产品适合不同需求的购房者。

  一个成熟的市场一定是存量房市场,西青区虽然在近两年新房成交量较低,但二手房比较活跃。

  市内六区和环城四区中,西青区二手房挂牌量位居第四,约5000套,成交均价约21000元/平米。

  中北镇二手房挂牌量最高,因为近两年新房供应很少,即使有价格也较高,这是一个一二手房顺挂的板块,二手房价格要低于新房。

  李七庄不仅限于津涞公路以南,也包括环内区域,比如天房美域豪庭、万科金奥国际等,所以二手房均价在西青区是最高的,约25000元/平米。

  杨柳青与其他板块有些不同,更像是个封闭的小城,市区外溢基本没有扩散到杨柳青,楼市仍以内生需求为主,比较独立。

  目前西青区已经出让尚未入市的有11个地块,主要分布在精武镇、南站、中北镇、杨柳青板块。

  其中有几个今年已有计划亮相或开盘,如联发地块、津城置业地块、卓越地块、融侨阳光城皓玥、中北祥云、中骏地块等。

  01精武镇、李七庄今年还将有地块出让,目前津涞公路以南区域已公布了一些住宅用地的规划。

  02南站前广场2018年5月已亮相12宗地块,包括4宗住宅用地、8宗商业用地。

  目前周边学校、商业已经开建,结合近两年少有土地出让的现状,今年南站大概率会有新供应。

  此外,万科将开发南站附近高泰路的工农联盟地块,大体量住宅用地,73.7万平米。

  03中骏拿下了京福线附近的一宗地块,今年还将有5宗地块出让,对于中北镇来说算是二次启动。

  04西青区2018年12月公布新规划,将打造赛达新城示范区,建成天津南部地区门户。

  最先启动示范区核心区的建设,面积约2平方公里,住宅体量约占25%,计划2020年呈现雏形。目前现场清平,下一步将出让土地。

  05侯台板块是最具备出让土地的条件了,目前现场地块已整理完成,干道也修建完毕,万事俱备,只欠东风。

  大多数买房人关注的是综合性价比,也就是说,花同样的价钱在哪能享受到相对更好的资源配套。

  轨道交通方面,西青区内目前已开通的线号线号线年底开通,也就是短期内能有5条地铁线将西青区与市内紧密连接。

  此外,在今年初的西青两会上,西青区政府表示将建设“云巴大运河专线”,连接曹庄地铁站与杨柳青。

  对于环外区域来说,地铁的辐射能量是巨大的,往往是扭转板块格局的支点,在这方面,西青区很有优势。

  住宅成规模、人口进驻后,下一步的需求就是商业配套的及时跟进,这也是决定一个区域能否留住人的另一个关键因素。

  西青区在这方面一直在发力,永旺购物中心、社会山购物广场、新城市中心等都已成为天津的新地标。

  未来还将落成宜家家居、鹏瑞利旗舰综合体、华侨城文创中心等,这都给西青区的宜居特点添上了浓重的笔墨。

  吸引了大批刚需的入住,后期业主子女的教育是个问题,这一点是西青区前几年的短板。

  今年区政府开始大力支持教育资源的建设,将新建23所学校,还要提升改造24所学校,包括幼儿园、小学、中学。

  所以综合这些因素,才让西青区成为天津楼市中的“红人”,也就不奇怪精武镇、李七庄为什么一夜爆红了。

  西青区在出让土地前就已先把城市基础设施做好,比如道路修平、路灯建好、道路景观树栽好,甚至地块都用围墙给圈好。

  近两年西青区房价的傲娇,的确阻挡了一部分买房人的进场。但在调控的威力下,目前的一批三价联控地无疑给买房人又撕开了口子。

  365淘房在接下来的一个月内,将从多个角度持续为大家深度解读西青区楼市。

  任何你想知道的,都可以留言给我们,敬请大家关注《“安家西青”楼市大报道》!


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